Кто в доме хозяин?

7 лет назад казахстанцам предложили самим управлять своими домами – это было красиво на бумаге, однако реформа столкнулась с реальностью. Мажилисвумен Екатерина СМЫШЛЯЕВА, возглавляющая рабочую группу по третьему пакету поправок в законодательство о ЖКХ объясняет, как государство отступает от жесткой модели, почему КСК вернутся через «черный ход», зачем вводится институт профессионального управляющего и сколько еще будет сезонов у самой затяжной и бытовой реформы страны.

– Власти говорят, что реформа 2019 года была успешной. Но если всё идёт по плану, зачем тогда снова менять закон?

– Потому что реформа касалась не узкого сектора, а огромной сферы общественных отношений. Это коммунальный, бытовой уровень, а он – самый сложный. У нас очень старый и пестрый жилищный фонд: дома 1950-60-х годов, достигшие своего коммунального апогея в худшем смысле слова, заводские 30-40 квартирные панельки, новые многоэтажки, дома на несколько квартир, объединенные фундаменты – все это требует очень разного подхода. И в каждом регионе свои нюансы. Плюс человеческий фактор – люди привыкли что есть одно КСК на много домов: сдают деньги и не вникают, как и кем принимаются решения.

Именно в этом контексте реформа 2019 года задумывалась как способ вовлечь людей в управление своими домами, сделать финансы прозрачными. Но в реализации возник комплекс проблем. Во-первых, два года – это ничтожно мало для реформы такого масштаба. А речь идёт о 50 тысячах домов по официальным данным Минпромстроя. А тут еще пандемия: нельзя было собираться, куча ограничений, все затормозилось.

Во-вторых, сама архитектура реформы оказалась перегружена правилами. До 30 квартир – одна модель, после – другая. Тут можно объединяться, тут нельзя. Здесь – сервис так, а тут – иначе. А ведь люди до этого вообще не интересовались управлением домом, а тут им дали кучу новых обязанностей.

В-третьих, началась война старых и новых институтов. КСК не хотели уходить, они десятилетиями работали, у них были связи с жителями. И не все были плохими. А ОСИ только формировались. На встречах до физического противостояния доходило! Я даже начала приглашать их на встречи в разные дни, чтобы не пересекались.

Госаппарат тоже недоработал: инспекторы ЖКХ были фактически парализованы – с малым штатом, урезанными функциями. Им не хватало ресурсов, чтобы сопровождать реформу. Ну и самое главное – коммунальная система подошла к точке, когда без серьёзных капиталовложений она уже не работает.

Поэтому в 2023 году мы сделали первые корректировки: упростили регистрацию ОСИ, уточнили, что относится к общей собственности и другое. Потому что, когда центр принятия решений перенесли на один дом – всплыли десятки юридических и имущественных вопросов. Пришлось уточнять вплоть до статуса кладовок. Тогда же был принят компромисс – отказаться от тотальной ликвидации КСК с условием, что в последующем для них будут установлены такие же правила, как у ОСИ.

Третий пакет как раз об этом: вводятся требования к работе КСК, а их в стране на сегодня 1500. Кроме того, мы пересмотрели жесткие ограничения, заложенные в реформе 2019 года. Выбор как формы управления, так и управляющей компании для каждого дома значительно упрощен.

И хотя многие любят говорить «очередная реформа», на самом деле это не так. Реформа была одна – это изменения в 2019-2020 годах. Последующие поправки – это адаптация той модели к реальной жизни. Мы просто «укладываем асфальт» на те тропинки, по которым люди реально уже ходят.

– Чем новые КСК будут отличаться от старых?

– КСК больше не форма управления, а обслуживающая организация. При этом они остаются общественными объединениями – не могут получать прибыль, все идет на нужды дома. В отличие от коммерческих УК, их цель – не заработать, а обеспечить обслуживание домов.

Теперь форм управления будет всего две: ОСИ и НСУ (непосредственное совместное управление). ОСИ создается как юрлицо, подходит для организованных домов, где жители проявили инициативу. Если дом не организовался, то можно не регистрировать юридическое лицо и оставаться в форме НСУ.

При этом, мы видим, что на практике люди начинают объединяться для совместного обслуживания своих домов: вызова сантехников или уборки территории. И мы не должны мешать этой кооперации. Несколько домов могут организовать одно КСК и заниматься обслуживанием без необходимости нанимать управляющую компанию – такой компанией станет КСК. Главное – чтобы решение принимали жильцы.

– Вы говорите о свободе выбора управляющей компании, при этом акимат назначит УК, если жильцы не договорились. Нет ли здесь противоречия?

– Нет, потому что дом не должен быть бесхозным. Жильцам дается 2 месяца для принятия решения. Если они за это время не договорились, то акимат назначит им управляющую компанию. Но если жильцы не согласны с назначенной акиматом компанией, они могут в любой момент собраться и выбрать свою управляющую компанию.

Кроме того, добавлен новый механизм: если жильцы понимают, что не договорятся, они могут обратиться к акимату до истечения 2 месяцев и тот назначит управляющую компанию раньше. Это «страховка», чтобы избежать длительного периода без управления домом.

– Как государство будет следить, чтобы КСК и УК не манипулировали жильцами при выборе формы управления?

– Во-первых, сейчас КСК нет смысла мешать созданию ОСИ и в целом выбору формы управления. Они перешли в категорию субъектов. Наоборот, им проще заключить один договор с объединением собственников жилья или собранием НСУ, чем собирать договоры с каждой квартирой.

Во-вторых, они не конкурируют друг с другом. Формы управления, такие как ОСИ, НСУ, создаются на одном доме, а субъекты управления – УК и КСК нанимаются для выполнения хозяйственных функций на нескольких домах. Конкуренция между ними возможна в тех случаях, когда ОСИ решит заниматься хозяйственной деятельностью самостоятельно и откажется от услуг УК или КСК. Но это возможно только в крупных ОСИ от ста и более квартир с платежеспособными жильцами. В этом случае ОСИ может управляться избранным председателем, либо нанять исполнительного директора. Со временем на крупных домах, вероятно, будут работать именно профессиональные управляющие с подтвержденным уровнем квалификации.

– Новый институт профессионального управляющего – помощь жильцам или новый рынок под определенный круг лиц?

– А какой круг лиц? Рынка пока нет вообще, у нас острейший дефицит профессиональных управляющих, люди годами не могут найти адекватного управленца. И если таких людей будет становиться больше – это только плюс.

Тоже самое хочу сказать и об управляющих компаниях. Мы когда обсуждали требования к ним, изначально хотели заходить с лицензированием. Логика была такая: пусть на этот рынок заходят только проверенные и квалифицированные. Но потом поняли, что не можем лицензировать то, чего нет. Сначала нужно хотя бы увидеть, кто работает на этом поле.

Поэтому мы решили начать с уведомительного порядка: если компания берёт дом под управление, она обязана сообщить в жилищную инспекцию. Это позволит понять кто есть на рынке, сколько домов они ведут, как они работают. Возможно через год мы вернемся к вопросу о лицензировании.

– Привязка минимального тарифа за содержание жилья к МРП удобна для расчетов для властей. Не приведет ли это к росту квартплаты?

– Хочу прояснить: властям от этой схемы ни тепло, ни холодно. Речь не о том, чтобы облегчить жизнь акимату. Этот тариф идет не в бюджет, не в акимат, а на содержание наших домов. Надо это просто понять.

Так вот привязка минимального тарифа к МРП – это способ сделать систему стабильной. Сейчас минимальный тариф утверждается маслихатами, но часто они его не пересматривают по 2-3 года, а за это время происходит инфляция, возрастает износ оборудования. В итоге когда дома начинают разваливаться, жильцы сталкиваются с двумя вариантами: либо резкий скачок тарифа, что вызывает шок, либо необходимость собирать целевые сборы – по 10-20 тысяч тенге на ремонт крыши, подъездов, что еще болезненнее.

Привязка к МРП даст плавный рост. Допустим, базовый тариф составляет 0,013 МРП. При росте МРП на 7 процентов тариф увеличится тоже на 7 процентов. Это 2-3 тенге с квадратного метра в год. Для квартиры в 60 квадратов – это плюс 120-180 тенге в месяц. Ни о каком «ударе по карману» речи не идет. Зато это даст возможность избежать крупных внеплановых расходов. Причем это касается только минимального тарифа. Все, что сверху него – решают сами жильцы и оно к МРП не привязано.

– Как в законопроекте собираются бороться с должниками? На одном из заседаний вы красиво сказали, что необходимо развивать гражданскую активность. Какими кнутами или «плюшками» это делать? Если не пришел на собрание – отключим газ?

– Я вам скажу, что некоторые дома уже практикуют отключение от электричества для должников, поскольку это можно сделать через общедомовые узлы. А на рабочих группах предлагаются самые креативные решения. Одно из них – придать задолженностям по коммунальным услугам новый статус, подразумевающий жесткие юридические последствия для должников, например, арест счетов или ограничение выезда за границу. Но это сложно сделать.

Пока же в законопроекте планируется сокращение сроков для подачи заявлений о взысканиях долгов, а также уточнение обязательств сторон. Но надо признать это «косметика». Конечно, нам нужен не «пряник», а «кнут», потому что у людей накоплены долги по квартплате, причем за квартиры площадью в 100-150 квадратов. И люди годами спокойно с этим живут, несмотря на хорошие доходы. Но пока в проекте приняты только мелкие вещи, за крупные пока не проголосовали.

– Загвоздка в правительстве?

– Нет, не в правительстве. Загвоздка в опасении, что это может нарушить права человека. Кроме того, важно не просто прописать штрафы и взыскания, а продумать как они будут администрироваться. Чтобы санкции к должникам не применялись избирательно. Без этого любое решение будет популизмом и иметь коррупционные лазейки. Мы, конечно, поддерживанием жесткие предложения региональных коллег. Иногда они радикальны, но они правы. Однако лично я уже не тороплюсь с такими вещами…

– Вы часто говорите, что бумажное голосование – это источник мошенничества. Почему тогда государство за 5 лет реформы ЖКХ так и не обеспечило полноценными прозрачными цифровыми системами управления домами? Почему жильцы по-прежнему не голосуют через Egov, а управляющие компании продолжают собирать живые подписи?

– Вопрос не совсем к государству. Сейчас рынок уже предлагает довольно много качественных цифровых решений – мобильные приложения, интегрированные с ЭЦП, через которые жильцы могут голосовать, получать отчетность, отслеживать счета и управлять домом. И много домов уже оцифровались.

Что касается eGov, то государство действительно сделало шаг в этом направлении. Мы предусмотрели в законопроекте, что при проведении первого собрания жильцов должна быть обеспечена возможность онлайн-голосования через eGov. Это бесплатное решение особенно важно на этапе, когда еще не выбрана управляющая организация или приложение. Мы сейчас дорабатываем этот механизм с МЦРИАП, чтобы он наконец начал работать в полноценном режиме.

Теперь о том, почему до сих пор во многих домах голосуют на бумаге. Тут есть два ключевых фактора. Первый – это человеческий. В одном доме могут жить люди разных поколений, с разным уровнем цифровой грамотности. Для пожилых жильцов онлайн-голосование – это стресс, они предпочитают живые собрания и бумажные подписи. Поэтому пока в обществе есть хотя бы один процент тех, кто выбирает бумажный вариант – мы обязаны сохранить для них такую возможность.

Второй фактор – сопротивление со стороны самих управляющих структур. Цифровизация означает прозрачность. В электронных системах невозможно «подрисовать» голос, подделать отчет или скрыть движение средств. Поэтому те управляющие компании, которые действуют недобросовестно, не заинтересованы в цифровизации. Они предпочитают оставаться в бумажном формате, где больше возможностей для манипуляций.

Сейчас мы прописали в законопроекте обязанность управляющей организации обеспечить жильцов доступом к электронному инструменту взаимодействия – будь то голосование, отчетность или обмен информацией. Это обязательное требование: если житель готов работать через цифру, УК обязана это обеспечить. Если нет – тогда дается бумажная альтернатива. Но больше нельзя оставаться полностью в бумаге.

– Можно ли навести порядок в ЖКХ без участия государства и без опоры на советский опыт?

– Мы не отказываемся от участия государства. Например, жилищная инспекция никуда не уходит, наоборот – в новом законе мы усиливаем её полномочия. Она возвращается как независимый арбитр в системе управления жилыми домами: будет следить за соблюдением процедур голосования, за квалификацией управляющих, за подготовкой домов к отопительным сезонам. Мы наделяем её функциями, которые помогут решать споры и обеспечивать порядок. То есть государство здесь не устраняется – оно просто не будет брать на себя функции самих жильцов. Это ключевое отличие.

Кроме того, мы убираем прежнее ограничение, по которому управляющими компаниями могли быть только субъекты частного предпринимательства. Почему? Потому что в ряде городов, особенно небольших, коммунальные предприятия при акиматах вполне справляются с этой задачей. Раньше такие решения акиматов были, по сути, полулегальными – потому что закон этого не позволял. Теперь мы разрешаем такую схему: если у акимата есть эффективное коммунальное предприятие с ресурсами и персоналом – пусть управляет домом, особенно если дом бесхозный. Это тоже участие государства.

И это не всё. Государство также будет участвовать в вопросах регистрации – в том числе за счёт акиматов. Например, проблема с оформлением кондоминиума у нас стоит очень остро: только около половины жилфонда официально зарегистрировано. А без этого ни ОСИ, ни нормальное управление невозможно. Поэтому сейчас государство может финансировать восстановление документации – и мы обсуждаем идею: один раз выделить средства и восстановить все технические документы на дома. Это важно, потому что в 1990-х годах, при передаче жилфонда от государства населению, многое было сделано с нарушениями. Документы передавались неполно, технические аудиты проводились формально, и сегодня мы расхлёбываем последствия. Это объективная зона ответственности государства.

Мы всё это признаём и активно работаем над решением. Да, в текущем законопроекте не все механизмы удалось включить, например, ту же массовую регистрацию кондоминиума. Но мы это готовим как отдельную инициативу и будем добиваться финансирования.

Государство также остаётся в вопросах внешней инфраструктуры: сетей, коммуникаций, балансов, коммунальных служб. Всё, что касается системного функционирования среды вокруг дома – здесь государство продолжает играть ключевую роль.

Но есть предел. Туда, где речь идёт о внутренней жизни жильцов, об их решениях, обязанностях, расходах, выборах – туда государство не должно лезть. Это зона частной ответственности. Потому что у нас уже не советская модель, где жильё было государственным. Сейчас это частная собственность, и подход должен быть другой.

– Вопрос от читателя из Алматы. В ЖК Сары-Арка закончился срок правления у председателя ОСИ. Никто не хочет брать на себя полномочия председателя. Старый председатель пугает, что если его срочно не сменят, то он просто аннулирует свою цифровую подпись и ЖК не сможет ни за что платить. Что делать жильцам?

– Первый вариант – если никто из собственников не готов взять на себя функции председателя, то после принятия нового закона они смогут сменить форму управления с ОСИ на НСУ. Это значит, что собственники на общем собрании смогут просто выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Тогда уже управляющая компания берет на себя всю хозяйственную деятельность: от заключения договоров до оплаты счетов. Им не нужен будет председатель, который имеет ЭЦП (электронную цифровую подпись). Управление переходит профессиональному игроку. Это удобно для домов, где нет активных жильцов или нет желания заниматься управлением.

Второй вариант – сохранить ОСИ как юридическое лицо, выбрать кого-то председателем для ограниченного числа функций, но при этом для бытовых вопросов нанять исполнительного директора – профессионального управляющего. Тогда управляющий директор по сути будет выполнять все функции председателя ОСИ. Это нормальный, гибкий путь для ОСИ, где никто не хочет заниматься оперативным управлением, но все-таки есть желание сохранить форму.

Что касается идеи, которую часто выдвигают на рабочих группах – выбирать председателя ОСИ не из собственников, а «со стороны», а затем зарегистрировать на него организацию, то такая модель юридически невозможна. Это разрушит суть ОСИ как формы самоуправления жильцов. Председатель должен быть собственником в этом доме. Иначе получится та же модель, что у старых КСК – один человек управляет многими домами, жильцы оторваны от решений.

Но модель «председатель-надзор + управляющий-директор» – полностью рабочая. И как раз в таких случаях, как в ЖК Сары-Арка, она может спасти дом от бесхозности.

– Как думаете, будет ли четвертый пакет поправок в ЖКХ?

– Обязательно. И не только четвертый – будут и пятый, и шестой. Потому что мы имеем дело с крайне сложными общественными отношениями. Вот сейчас мы решили одни вопросы. Но дальше, например, начнёт формироваться полноценный институт профессиональных управляющих, возникнут новые типы конфликтов и задач, которых пока ещё просто не видно.

И когда кто-то возмущается: «Опять изменения в ЖКХ? Сколько можно?!», я всегда отвечаю – радуйтесь! Радуйтесь, что регулятор, законодатель, экспертное сообщество этим занимаются, вникают в эти запутанные, неблагодарные вопросы. Можно сказать, разбирают «грязное белье» бытовых отношений.

Позиция жителей многоэтажек разрознена – среди них некому донести свои проблемы и инициировать изменения. Не то что в других отраслях, где одна строчка в законе – и корпорации теряют миллиарды. А здесь? Это «бедная» сфера, где, грубо говоря, вместо стульев – старые табуретки. Бесхозных домов хватит на всех. Лоббировать тут нечего: только местные «терки», но это не уровень страны. Тем не менее, важность сферы ЖКХ нельзя недооценивать, и именно поэтому государство и регуляторы возвращаются к этим вопросам.

Тогжан ГАНИ, Астана