Эксперты объяснили принципы ценообразования на рынке жилья Кыргызстана
В 2024 году в Кыргызстане введено более 2 миллионов квадратных метров недвижимости, включая социальные объекты, что почти в два раза больше, чем в предыдущие годы. Прогнозы на 2025 год обещают продолжение роста строительства, с акцентом на доступное жилье. Стимулирование рынка госипотечными программами и поддержка государством инфраструктурных проектов создают новые возможности для населения, в то время как рост цен на материалы и земельные участки продолжает оказывать влияние на стоимость квадратных метров. Об этом на встрече с журналистами рассказали генеральный директор группы компаний PARTNER Жоомарт Мураталиев и соучредитель данной компании Рафгат Хантимеров.
Как строительные компании планируют сохранять доступность жилья на фоне роста цен на материалы и землю?
За 2024 год в Кыргызстане введено более 2 миллионов квадратных метров недвижимости, включая социальные объекты. Для сравнения, в предыдущие 3-4 года объем ввода оставался около 1 миллиона квадратных метров.
Есть информация, что количество одобренных проектов в 2025 году уже превышает 2 миллиона квадратных метров. Это означает, что в будущем году объем строительства может быть значительно больше, чем в 2024-м.
Государство активно строит, и запуск госипотечной компании влияет на рынок, стимулируя спрос на доступное жилье. Это, в свою очередь, может привести к сокращению частных компаний из сегмента доступного жилья, с фокусом на бизнес и премиум-классы.
Причины высоких цен на строительные материалы очевидны. С 2022 года стоимость материалов, таких как кирпич (с 6 до 11-12 сомов), арматура и пиломатериалы, значительно выросла. Особенно заметен рост рабочей силы: например, стоимость монолитных работ выросла с 900-1000 сомов до 2000 сомов за квадратный метр, а за кирпичную кладку теперь просят 11-12 сомов, вдвое больше, чем раньше. Эти изменения связаны с ростом цен на продукты питания и аренду жилья, что, в свою очередь, влияет на стоимость рабочей силы.
Цены на земельные участки также значительно выросли, что напрямую влияет на себестоимость строительства и, как следствие, на стоимость квадратных метров. С учетом этого можно ожидать дальнейший рост цен.
Строительство имеет свой цикл, обычно 3-4 года. Компании распродали объекты, построенные по старым ценам, но сейчас заканчиваются проекты, начатые до скачка цен. Новые объекты строятся по новым расценкам. Строительные компании всегда учитывают экономику проекта, и никто не будет работать в убыток.
Цены на жилье бизнес-класса и комфорт-класса теперь начинаются от 1000 долларов за квадратный метр. Даже Государственная ипотечная компания заявила о повышении цен из-за роста стоимости материалов.
Госипотечная компания продает аналогичные проекты чуть по низкой цене, поскольку у них есть преференции по земельным участкам, налогообложению и скидки на материалы благодаря крупным объемам закупок. У ГИКа тоже смешанная модель строительства: часть объектов строится по хозяйственному методу, а часть – с привлечением подрядчиков.
Статистика гибкая, и когда говорят о падении доходов населения, стоит учитывать, что для сегмента бизнес и премиум-класса спрос остается стабильным, хотя объемы строительства не такие большие.
Как строительные компании учитывают ответственность за задержки и качество строительства?
Относительно ответственности за невыполнение условий договора: она зависит от конкретной компании и заключаемого договора. В большинстве случаев в договоре прописана ответственность сторон за задержки, качество строительства и другие моменты. Клиенты часто обращаются к этим условиям, если возникают проблемы.
Что должно быть учтено в регулировании реновации для баланса интересов?
Что касается реновации, она актуальна для строительного сектора, как для частного, так и для государственного бизнеса. Проблемы с расширением дорог, обновлением сетей и строительством гособъектов требуют законопроекта, который регулирует эти вопросы. В частном секторе, например, реновация старых двух- и трехэтажных зданий в аварийном состоянии может привести к снижению цен на жилье, что делает проект нерентабельным. Такой законопроект нужен для упорядочивания отношений между застройщиками и жителями.
Какую стратегию вы считаете наиболее эффективной для застройщиков в условиях высокой миграции и растущего спроса?
Если посмотреть на рынок столиц, например, на Алматы, который является второй столицей, на Астану, Ташкент, то мы сейчас идём примерно на одном уровне с ними. Мы очень часто обучаемся, ездим на обмен опытом со строителями.
На сегодняшний день цены на квадратный метр примерно на одном уровне. Мы сравнялись с ними, если посмотреть объективно.
На сегодняшний день проект, который мы запускаем, и себестоимость, которую мы считали, приближается к 800 долларов за квадратный метр, чтобы построить хороший бизнес-класс, достойный, за который завтра не будет стыдно. То есть рынок сегодня строительных материалов, рабочей силы, налогообложения и стоимость земли диктуют такую себестоимость.
Но нужно учитывать тот факт, что в нашем регионе, в Центральной Азии, один из самых больших приростов населения по миру. У нас высокая рождаемость. Сейчас идет большая миграция с районов в центральные города.
Из-за этого всё строительство сконцентрировано в столице Бишкеке и на юге, в Оше. Эти факторы будут влиять на ситуацию.
Допустим, если вы посмотрите на хорошее жильё в хорошем районе. Там можно найти жильё по оптимальной цене. У нас же, если нужно срочно купить жильё в хорошем районе, цена будет значительно выше.
Сегодня мы видим хороший спрос на покупку жилья. Особенно горожанам удобна система рассрочки беспроцентной, когда люди могут равными платежами приобрести недвижимость. Этот инструмент значительно стимулирует рынок.
Если сравнить предложение на нашем рынке с соседними, у нас оно довольно гибкое. У нас есть система бартера, система рассрочки. Компании гибко относятся к покупателям.
Что касается трендов, можно сказать, что наблюдается тенденция к уменьшению площади квартир. Они становятся меньше. Если раньше однокомнатная квартира была в среднем 45-50 квадратных метров, то в каком-то сегменте жилья они будут уменьшаться. Сегодня также есть хороший спрос на маленькие квартиры до 40 квадратных метров. Это связано с тем, что конечная цена квартиры становится ниже, и её обслуживание дешевле.
Этот тренд наблюдается и в России, и в Казахстане. Что касается наших проектов, то первый проект мы строим в районе Баха-магистраль, в Арча-Бешике, на первой линии магистрали.
После территориальной реформы, когда территория города увеличилась в три раза, возникает вопрос: строители хотят ли идти в новые районы, куда присоединились села, или из-за отсутствия сетей никто не заинтересован в этом строительстве, и все хотят остаться в центре?
Строительные компании идут туда. Город сейчас развивается в трёх направлениях: на юг, на запад и на восток. Особенно активное развитие наблюдается на западе, вдоль магистрали в сторону ТЭЦ-2. Это очень перспективный район, который, по нашему мнению, в ближайшие 10 лет по инфраструктуре, удобству и комфорту может обогнать все остальные районы, включая Асанбай.
Государство создаёт объекты-магниты, такие как новый стадион и парк, чтобы привлечь застройщиков. Эти направления интересуют строительные компании, поскольку каждый проект ориентирован на свой сегмент клиентов. Но государство вводит ограничения, и большие земельные участки для малоэтажного строительства сейчас не предоставляются.
Городская политика направлена на более эффективное использование доступных земель. Мы начали строить здания выше 20 этажей, а если вы хотите построить частный дом на одном гектаре, это будет достаточно сложно.
При согласовании проектов многоквартирных домов с инфраструктурой, государство ставит условия: если проект включает комплексную застройку, то на территории обязательно должен быть мини-детский сад, а если площадь участка превышает 5 гектаров, строить школу также будет обязательным требованием. Мы заинтересованы в таких условиях, и государство тоже.
