ИИ вместо риелтора

На вашу квартиру сегодня низкий спрос

В конце апреля международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев ТЕТИН, выступая на очередном съезде риелторов, взбудоражил всех новостью: на рынок казахстанского жилья заходят крупные цифровые агрегаторы. По его словам, проект “Яндекс Недвижимость” запустят в начале следующего года. Через пару месяцев выходит аналитическая платформа Оkko, которая будет предоставлять услуги цифрового риелтора и услуги оценки недвижимости. А к концу года в этой сфере ожидается запуск нового крупного цифрового агрегатора, название которого пока держат в секрете.

– Этот цифровой агрегатор будет сопровождать сделку на 100 процентов, даже без участия риелторов и нотариусов. То есть я, как покупатель, зайду на платформу, выберу квартиру, тут же получу одобрение банка и оформлю сделку. Этот сервис будет подключен к базам гос­органов, которые позволят проверить объект на наличие или отсутствие обременений и автоматически зарегистрировать сделку купли-продажи в юстиции, – пояснил Тетин.

– Цены на “Яндекс.Такси” меняются каждую минуту в зависимости от спроса, погодных условий, расстояния. Как будут формироваться цены на квартиры, если на рынок зайдут цифровые агрегаторы? – поинтересовалась я.

– За “Яндекс Недвижимость” не могу ответить, у них есть оценка объекта недвижимости. Причем в России она бесплатная. Я думаю, что для формирования цены там используют сравнительный метод, усредняют, – предположил эксперт. – Допустим, вам надо оценить ЖК “Метрополь”. Соответственно, алгоритм ищет квартиры по периметру и выдает среднее значение. А в проекте нового цифрового агрегатора, название которого мы пока не раскрываем, учитывают 82 параметра. Там рассчитываются рейтинг жилого комплекса, наличие поблизости поликлиник, школ, детсадов, транспортная доступность, количество остановок, состояние ремонта, наличие мебели. Все это оценивает искусственный интеллект.

И все же Тетин, который занимается недвижимостью уже 22 года, уверен: риелторы никуда не денутся, хотя для них и наступают темные времена.

– В среднем казахстанцы покупают не более двух квартир за всю жизнь. Но в процессе покупки и продажи недвижимости человек испытывает огромнейший стресс. Риелторы могут помочь дать правильное предложение и совершить эту сделку легко. То есть человеку нужен человек, – поделился своим мнением Лев Тетин. – Но нам пора задумываться, как остаться на плаву. Наших клиентов будут уводить “Яндекс Недвижимость” и новые агрегаторы. Кстати, они же станут прямыми конкурентами порталу krisha.kz.

Крепкая крыша

Руководитель отдела продаж krisha.kz Имран ОСМАНОВ не боится конкуренции. Он рассказал, что сейчас этот сайт – платформа для продажи и покупки недвижимости номер 1 в Казахстане. Его ежедневно посещает около 500 тысяч человек. В среднем объявление о продаже недвижимости держится на сайте примерно 78 дней. По его словам, это хороший показатель: необходимо чуть больше 2,5 месяца, чтобы реализовать квартиру. Но покупатель постоянно эволюционирует.

– 20 лет назад достаточно было просто иметь номер телефона хозяина квартиры, и уже это позволяло оказать услугу. Сейчас покупатель изучает объявления в интернете, постоянно мониторит цены на недвижимость, сам ищет себе квартиру. И если не может найти, то тогда уже готов обратиться к услугам профессионала. И он ждет от него какую-то закрытую услугу, чего нет в общем доступе. То есть если покупатель обращается к риелтору, это не говорит о том, что наш сайт плохой. Это говорит о том, что покупатель уже все посмотрел, проанализировал. В среднем человек смотрит от 5 до 15 квартир, чтобы принять решение, – поделился своим мнением Имран.

Руководитель отдела продаж уверен: несмотря на популярность цифровых платформ, риелторы не исчезнут. Но они тоже должны эволюционировать, как покупатель, например, стать консультантами по ипотечным программам.

– Ипотека сейчас имеет очень важную часть в любой сделке и пользуется большим спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. С ростом выдачи ипотечных займов будет и больше сделок. В Алматы и Астане тем более требуется финансовое плечо. Не все разбираются в ипотечных продуктах, а специалисты по недвижимости могут донести эту информацию простым языком до покупателей, – пояснил Имран.

По его словам, цены на недвижимость постоянно растут, особенно в новостройках, ведь 80 процентов стройматериалов привозные.

С завышенной оценкой

Советник президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО считает, что krisha.kz уже вмешалась в рынок недвижимости и это повлияло на него не лучшим образом. А что будет потом, когда заработают крупные цифровые агрегаторы?

– У нас произошел какой-то разрыв между порталом и риелторским сообществом. Мы как будто в двух разных странах живем! – недоумевает советник. – К нам нередко обращаются клиенты, которые говорят: только не предлагайте то, что есть на krisha.kz. В чем причина? Средний период нахождения объявления на портале 78 дней говорит о том, что объекты сильно переоценены. Должно быть максимально 45 дней. Обычно на рынок с высокой ценой выходит сам хозяин квартиры. А те клиенты, которые попадают в руки профессиональных риелторов и проходят с ними беседу, уже понимают, как формируется ценовой сегмент. Поэтому у риелторов цена на аналогичные объявления будет ниже.

По словам Лукьяненко, рынок недвижимости стагнирует с мая прошлого года.

– Вся казахстанская экономика сейчас застряла между фазой снижения и рецессией. То есть вроде бы фазу снижения прошли, но в фазу роста никак не выйдем. Начинает накапливаться отложенный спрос. Льготных займов крайне мало. За прошлый год 54 застройщика в Алматы получили постановление о сносе либо частичном сносе. Часть из них лишили лицензии. Некоторые объекты внесли в список нерекомендуемых к продаже, и они застряли. Продажи особо не идут, а без них нет финансирования и не могут достроить объекты. Цены на недвижимость не растут! Поэтому именно сейчас время совершать сделки, особенно сделки инвестиционного характера, с привлечением ипотечных займов, – пояснила Лукьяненко.

Но в ближайшем будущем она прогнозирует реальный рост цен. И вот почему:

– Мы ожидаем снижения вводимого в эксплуатацию нового жилья. При этом естественный прирост населения положительный, среднее количество детей на одну женщину – три. Этим людям рано или поздно понадобятся квартиры. Сальдо миграции положительное. В ближайшее время это приведет к дефициту жилья и к реальному росту цен.

Победит сильнейший

Политолог Марат ШИБУТОВ видит в приходе крупных цифровых агрегаторов только пользу.

– Как любой казахстанец, я знаю, что наши риелторы берут 1000 долларов с покупателя и 1000 долларов с продавца. То есть риелторы мешают хозяевам недвижимости самим нормально продавать квартиры. Плюс риелторы создают огромное количество клонов объявлений и фейков на krisha.kz, а руководство портала никак не может это пресечь, – поделился своим мнением политолог. – Если сам портал не может с этим бороться, то им на смену придут крупные цифровые агрегаторы типа “Яндекс Недвижимость”. Как “Яндекс.Такси” победил локальные таксопарки, так он победит и

krisha.kz, и последняя в этом сама виновата. Если “Яндекс Недвижимость” будет сводить покупателей именно с хозяевами, а не перекупщиками, то это будет отлично. А риелторам надо привыкать к нормальной работе, а не пытаться выезжать на каких-то диких правилах из 1990-х.

Так кто именно будет устанавливать первоначальную цену на квартиру: продавец или цифровой агрегатор? Какие параметры лягут в формирование цены на недвижимость? Не будет ли цена на недвижимость меняться каждый день, как это происходит сейчас на такси: в зависимости от спроса, погодных условий, времени суток? Как именно это будет работать для покупателя и продавца? Все эти вопросы мы задали пресс-службе “Яндекса”, надеясь получить ответы. Однако они пока не готовы ничего комментировать. Но и не стали отрицать то, что зайдут на наш рынок жилья.

Что ж, пойдем другим путем. На сайте yandex.kz размещены “Условия использования сервиса “Яндекс Недвижимость”. Они создают ощущение, что права у цифрового агрегатора безграничные, в отличие от потенциального продавца или покупателя. Последний же останется виноватым, случись сбой или обновления. Приведем некоторые условия оттуда:

– “оператор вправе в любое время без уведомления пользователя изменить условия. Риск неознакомления с новой редакцией условий несет пользователь, продолжение пользования сервисом после изменения условий считается согласием с их новой редакцией”;

– “сервис предоставляется на условиях “как есть” (as is). Оператор не предоставляет никаких гарантий в отношении безошибочной и бесперебойной работы сервиса или его отдельных компонентов и/или функций, соответствия сервиса конкретным целям пользователя, не предоставляет никаких иных гарантий, прямо не указанных в условиях”;

– “оператор не несет ответственности за какие-либо прямые или косвенные последствия какого-либо использования или невозможности использования сервиса и/или убытки, причиненные пользователю и/или третьим лицам, в том числе из-за возможных ошибок или сбоев в их работе”;

– “оператор вправе (но не обязан) проводить проверку информации, размещенной в сервисе”;

– “оператор оставляет за собой право на свое усмотрение ограничить доступ пользователя к сервису с использованием его учетной записи или полностью заблокировать учетную запись пользователя без указания причин, в том числе при неоднократном или грубом нарушении условий”.

Плохо, что мало кто из наших сограждан читает все эти “условия” мелким шрифтом и вникает в их смысл, а значит, конф­ликты и разочарования будут неизбежны.

Екатерина ТИХОНОВА, коллаж Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Как бы вы предпочли продавать или покупать квартиру – самостоятельно через сайты по недвижимости или с помощью риелтора?

– Самостоятельно, не хочу платить посредникам.

– Готов заплатить, чтобы ускорить и облегчить процесс.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Должен ли фонд соцмедстрахования штрафовать медицинские учреждения, которые и так небогаты? 

– Конечно, иначе как бороться с приписками и прочими нарушениями………………………………………………17%

– Штрафы не нужны, но оплачивать медучреждениям нужно только за фактически оказанные услуги…………………………25%

– А пусть сам пациент подписывает чек на оплату из фонда! Тогда и приписок не будет, и качество улучшится, и он наконец будет в центре внимания……………………………..58%